一个“资深”拿地人,眼中的房地产“格局”

2019-11-03 18:13:38         浏览量:3898

“可以说,夺取土地是一门科学,甚至是一门艺术。谈论城市比夺取土地要好。谈论工业比谈论城市好。工业非常重要,因为工业着眼于城市,工业着眼于购买力。”

尽管这种解释是几年前做出的,并且可能随着时间的推移而改变,但本文中对城市的描述并不像当年那样片面和绝对。然而,从今天的角度来看,它仍然值得学习。我希望每个人都能取其精华,去其糟粕,在研究市场时注重作者的视角和分析思维。潘先生,谢谢你的推荐!

01

投资土地是一场赌博

“我必须说的是,任何房地产投资者对预期销售价格的预测都将在很短的时间内受到市场的检验。从土地收购到出售,行业内品牌开发商所需的平均时间约为20个月,即1年8个月。如果测试结果是正确的,那么这个投资者将被认真对待。然而,如果测试结果是错误的,他甚至可能不得不改变他的职业,因为他的责任是不可推卸的,他造成的损失是不可挽回的。这个行业很快就会知道他的麻烦,并在这个小圈子里一遍又一遍地传播。

此外,房地产投资者几乎一直不得不面对不同的地块,他们都需要对预期的销售价格做出判断。就我而言,我的城市每年有50多块土地投放市场。平均来说,一个地块每周都会在城市的不同地区上市。投资者必须判断这些地块是否有投资价值,以及它们有多大价值。如果一个投资者只知道一个当前的市场销售数据,而不知道数据背后的客观规律,那么他犯一个重大判断错误只是时间问题。不管是今天还是明天,他肯定会因为预期售价的高或低而赢得这块烂土地或者错过这块好土地。

纯粹基于生计的需要,我开始尝试通过无止境的市场销售数据来探索城市房地产的基本规律。

02

房地产的四大需求和特征

一个或四个要求:

一般来说,房地产需求可以分为:首次购房需求、装修需求、投资需求和投机需求,按降序排列。每个城市都会表现出优先满足一定需求的特点。

例如,珠海江门和肇庆是典型的首次购房者。(不幸的是,珠海被放在这里。由于珠海作为一个旅游城市的位置令人费解,珠海人口少,经济相对不发达。它一直是第一次购房者。前两年楼市飙升,开始呈现出强烈的投机特征,这也是这座旅游城市的楼市特征:在首次购房者和投机需求之间跳跃,具有明显的暴涨暴跌特征。佛山东莞是一个需求提高的典型城市。广州大致处于投资需求和改善需求之间。另一方面,深圳介于投资和投机之间。中山和惠州是两个非常特殊的城市。中山是一个由乡镇合并而成的怪物。这里没有市区。它的需求大致介于首次购房者和装修购房者之间。然而,惠州是一个投机盛行的城市。它深受深圳投机的影响。当然,这只是对珠江三角洲几个城市需求特点的一个简要总结。(注:作者几年前写的,它可能会随着时间的推移而改变。所有的作者都需要从分析和思考的角度来看。)

一个城市内的不同区域也表现出不同的特征。例如,以广州为例,天河中心区投资需求强劲,而番禺区目前主要表现为需求改善。花都区正从首次购房阶段向需求改善阶段过渡。

不同的需求在房地产市场的外部特征上表现出明显的差异。

二、不同需求对自有住房的差异:

对首次购房者的需求不高。一个梯子上有4、6和8户家庭是很常见的。客户对通风和照明没有特殊要求,对房屋朝向的要求也不高。最大的担忧是价格。任何一个主要需要首次置业者的城市,其房价涨幅都非常低,房地产市场将长期保持稳定水平。产品主要是小高楼层或多层。楼梯房间是最常见的。即使有一部电梯,也只需要一部电梯。顾客在心理上对这两部电梯感到厌恶,因为这将导致他们的分配率增加和占用率降低。空白交付是最常见的,装修交付是非常令人反感的,因为它会增加首付金额。品牌开发商通常不愿意进入这样的城市。即便如此,品牌开发商也很难实现品牌溢价,只能以与附近零星开发商相同的价格出售。

对改善的需求高的城市对产品的需求也高。两户一梯,南北对流,舒适的电梯房和门厅。房子越大,卖得越贵。(这与大多数生活在大蛋糕遍地的一线城市的学生的经历正好相反。)不鼓励装饰和移交,但它们不会引起怨恨。然而,如果开发商试图在装饰行业赚大钱,并试图通过装饰实现产品溢价,这是不可能做到的。因为我们改进的客户在装饰方面有自己的想法,他们应该装饰自己的世界,实现他们的梦想,并在他们的大房间里松一口气。一旦该市的房地产市场从首次购房者转变为改善购房者,通常会导致房地产市场翻一番。品牌开发商将受到公众的追捧,可以实现比零星开发商高出约10%的品牌溢价。佛山的中心城市从2003年开始转型,并于2008年完成转型。房地产价格从2003年的不到4000英镑上涨到2008年的8000英镑。

东莞主城区的过程与佛山相似,甚至价格变化也基本相同。这两个城市似乎达成了协议。当然,由于这两个城市在产业结构、经济规模和城市化率方面有着惊人的相似性,它们在房地产市场上有着相同的特点是可以理解的。

对于投资需求特征明显的城市,如广州,主要特征是:装修溢价。这些城市的客户忙得不可开交。他们见过这个世界,不怕被宠坏或羞辱。他们已经离开了暴发户的心态。他们没有太多空闲时间花在装修上,所以他们更喜欢开发商在装修上赚一笔钱。当然,我们需要知道投资需求比改进需求高一个层次,所以对产品的需求没有减少,而是有增加的趋势。因为只有更好的产品才能实现价值增长。在这个阶段,小型公寓可能会实现更高的单价,因为总价格较低,投资客户的资本要求不高。一旦房地产市场进入这一阶段,价格将实现翻跟斗式的增长。在广州市中心,2004年的平均价格约为6000英镑。此后,投资需求进入市场,并开始迅速上升。2007年,超过10,000人,现在超过20,000人。平均来说,每三年翻一番。这条规则可供参考。

温州、上海和北京等投机性城市的产品评价只有一个词:腐烂。与珠江三角洲相比,产品落后10多年。这些城市通常是资金的聚集地。城市聚集了大量不能被其他方式消耗的资金,只能利用房地产市场作为泄洪口。要判断这些城市的市场,只需要检查一个数据:闲置资金的积累速度。资本积累的速度和房地产市场的增长一样快。这些城市大多是地区金融中心或暴发户的聚集地。当然,还有其他城市,如旅游城市,以旅游业为旗帜吸引资本流入,通常是海南、珠海和广西北海。这样的城市对我来说很可怕。我个人的态度是保持尊重的距离。

随着城市化的发展,房地产市场的四个需求阶段逐渐升级。在城市化的早期,它必然是自住需求的主要阶段。此后,随着城市化的逐步推进,逐渐升级到需求改善阶段和投资需求阶段。至于投机阶段,这是一个怪胎。没有多少城市可以成为首都黑洞,我不会详细阐述它们。

03

如何从城市化进程看房地产发展?

天津就是一个类似的例子。天津的主要城区3年前也可以说是破旧不堪,房地产市场已经半死不活。2003年后,天津人突然意识到城市化的重要性,开始建设自己的城市。结果,房地产市场从4000英镑跃升至14000英镑。

中国二线城市基本上具有相同的特点:本世纪初,它们开始建设新城区,并开始从简单的工业城市向城市化城市转变。也许这是因为这些城市从本世纪初就已经实现了所谓的人均3000美元的小康水平,而从流水线上下来的当地老板也开始对更好的生活有了需求。因此,城市化无疑是地方政府的唯一选择。

当政府集中财力打造一个全新的城区时,必然会吸引当地的富人群体和财富聚集,从而进一步推高新城区的地价和房价。理解了这个客观规律,就可以理解,经济发达的二线工业城市集中力量建设新城区,一定会成功,一定会实现财富的集聚效应。另一方面,经济落后的三线、四线城市,如果试图建设新城市,由于财力有限,配套设施有限。因此,他们的生活质量极其有限,他们对财富的吸引力也必然有限。因此,他们将经常建造一座空城。这是新城区建设背后的客观规律。

与努力从大工业区向宜居新城转移的二线城市相比,三线城市当前的主要任务是提高工业化水平,完成原有的积累。一线城市的城市化任务是创建核心经济区,即cbd。

让我做一笔小数目如下:一个稍大一点的新城市应该有至少10平方公里的面积,或15000亩。二线城市征地成本约为80万/亩(考虑到绝对没有国有闲置土地,新城区建设必然要征地,上述标准仅适用于农村集体土地的征用,尤其是城市拆迁)。征地总投资120亿元。为实现三连一平,占地约占40%,投资约30万/亩,约45亿元,只能获得9000亩可用建设用地。这座新城市还没有开放。首次支出165亿元。然后,配套的生活设施,如学校、医院和各种政府机构,需要占用25%以上的可用土地,总投资约5亿英镑。目前,只有6700亩耕地可供出售,而政府已经投资了170多亿元。如果你不花那么多钱,那么所谓的新城市将不会有足够的吸引力和与老城区相比的质的变化。这些成本相当于剩余的建设用地,达到250万/亩的水平。上述花钱的过程就是我们通常所说的初级土地开发。

上述数字为250万/亩,是目前二线城市通常的一级土地开发成本。它在与政府谈判时是普遍的。每个人都承认这一点。

三线城市财政资源有限,往往负担不起如此规模的财政支出。虽然新城市可以逐年发展,但成本也在逐年增加。特别是,在没有形成新的城市地区时,可以按上述80万/亩的价格征收土地征用费。一旦新城区开始建设,它将立即上升到大约200万/亩的水平。因此,三线城市中所谓的新城区只能启动项目的第一阶段,再向前推进是极其困难的。这与他们有限的总体财政实力有关。一旦他们的政府领导人头脑发热,热情地推进新城区建设,这必将导致一场悲剧。

一线城市已经完成了从工业区向宜居城市的演变过程。与2000年初开始城市化的二线城市相比,它们开始得更早。广州已经开始了大约95年的城市化进程。具有里程碑意义的事件是自20世纪90年代末以来城市村庄的重建。到2000年,广州基本完成了产业转移任务。标志是位于偏远的萝岗地区的广州开发区自那一年以来发展迅速,接收了分散在广州各地的几乎所有分散的产业。开发区领导笑了,整天闭着嘴,但没有意识到这只是城市化的需要。自2000年以来,广州的主要重点一直放在建设cbd上,这也是城市化的必然:一个已经完成宜居城市化进程的一线城市必须建设一个核心经济区,以满足积累到这里的越来越多财富的交易需求。

从2000年至今,广州的城市化进程就是珠江新城的转型过程。这个过程是复杂的,批评多于赞扬。批评者大多以深圳的罗湖和上海的浦东为例,指责广州的cbd建设步伐缓慢,即城市化。从我的观点来看,我认为所有的建筑都离不开背后的客观经济规律。广州的积累财富,当它只需要200万平方米的办公楼进行交易时,它只能有目前的建设规模。深圳和上海在投机方面很受欢迎,被定位为区域金融中心,更不用说聚集国家财富的北京和务实的广州,只能承载目前的cbd规模。

中国城市发展的道路大致相同:工业化-人居-中央商务区。绝大多数城市只有在完成工业化后才能发展成宜居城市。Cbd只能在少数一线城市成功建成。我们的城市化水平仍然很低。我们只有30年的改革开放和20年的工业化。房地产业也进入了一个快速增长的渠道,以满足城市从工业向住宅的功能转变的需要。这种趋势在短期内不会改变,所以中国大部分工业化城市已经完成了城市规划,其主要目的是改善生活环境,为从工业流水线上下来的各类人群提供更多更好的住房。这是一个大环境,大背景,无可争辩,不可抗拒,顺其自然,逆其自然。

我想补充一个个人的城市分类方法。一、二、三线城市按国内生产总值分类。一般来说,人均国内生产总值超过1万美元的城市是一线城市。6000美元以上的是二线城市。那些拥有3000美元以上的城市是三线城市。下面是为食物和衣服而挣扎的城市。

只要我们打开所有二线城市的总体规划,我们基本上可以看到,最重要的规划部分总是新城区的建设,即新住宅区的建设。所有三线或四线城市规划中最重要的部分必须是各种工业园区。一线城市在规划中非常重视cbd的建设。这是他们不同发展阶段的必然结果。

然而,相当多的城市无视自身的经济实力,试图超越自己的发展阶段,这将不可避免地导致悲剧。有相当多的负面例子,有太多的值得一提。江门是珠江三角洲的反面典型。大约在2000年,当工业化没有完成时,这座新城被迫建成。结果,住宅销售极其缓慢,给众多房地产公司带来麻烦。在那次开发浪潮中,江门愚弄了离佛山最近的所有知名房地产开发商。所有这些房地产开发商都死在江门。因此,佛山将不再拥有本土房地产品牌企业,成为珠江三角洲9个城市中唯一没有本土房地产品牌的城市。这里有许多深刻的教训。在我看来,最重要的是佛山的房地产投资者没有看透江门的发展阶段,不能理解经济发展的客观规律。

04

房地产供求两个指标分析

关于供求关系有很多争议,因为交易的数量是可以量化的,但需求的数量极难确定。就我个人而言,我目前还没有任何组建的想法。只有一些粗略的看法。

首先,从二手房和二手房的比较来看供求关系

一般来说,目前主要房地产机构采用的供求计算模型是将一手和二手房屋的总成交量与新增加的预售登记供应量进行比较。一般来说,在本世纪,新的供应将在全国范围内消化,开发商很少会有未售出的房屋。为了调查一个地区房地产市场的活动水平,我们主要考察二手房交易在总交易量中的比例。在珠江三角洲的九个城市中,深圳的二手房交易量最高。2009年,深圳推出了428万平方米的新房。此外,2008年金融海啸期间,221万平方米的新房没有售出。一手住房交易总量为649万平方米,二手住房交易量达到惊人的1400万平方米。深圳2009年的二手房和一手房交易达到了惊人的2.16: 1。

一般来说,业内普遍接受的原则是,一旦二手和一手房地产的交易量超过1.5: 1,就意味着投机需求占据主导地位。从静态分析来看,每个购买第一手房子的顾客都卖掉了他原来的房子,其中一半是当年新买的房子。这意味着房地产市场的周转率极高。自住顾客(我们通常认为自住顾客是所谓的刚性需求群体。他们可能是第一次购房者或改良型购房者,但他们必须是自住。)很少。

北京也有类似的表现。2009年,北京售出了252,431套二手房,而仅售出158,747套二手房。二手房与一手房的比例达到1.59: 1,2009年11月甚至达到1.9: 1。感兴趣的朋友可以查询他们城市的交易数据,并考虑他们城市的市场阶段。

当二手房和一手房的周转率在1: 1到1.5: 1之间时,我们一般认为投资需求占主导地位。在此期间,一些客户会更快地买入和卖出,但整体投机气氛尚未形成。相关的例子是广州。2009年,二手房成交量为1125万平方米,二手房成交量为1320万平方米,二手房和一手房成交量为1.17: 1。这表明广州房地产市场已经开始进入投资需求时代,但从市场表面上看,仍呈现出改善需求和投资需求并重的特点。

当二手房与一手房的周转率在0.5: 1到1: 1之间时,我们一般认为改善的需求占主导地位。静态来说,大多数客户出售他们的第一套套房,购买第二套。相关的例子是佛山。2010年前三个季度,一手住房的总成交额约为480万平方米(老实说,我对这一官方统计数据有很大怀疑,相当多的房地产中介使用了约600万数据,这是暂时使用的)。二手房总成交量约为362万平方米,二手房与一手房的成交量比为0.75: 1。对于人均国内生产总值超过1万的一线富裕城市佛山来说,目前的市场只是典型的二线改善需求,这与该市自身的经济实力不符。这表明佛山市场目前正处于典型的萧条状态,增长空间很大。

当二手房与一手房的成交比例低于0.5: 1时,这是一个由首次购房者主导的市场,市场交易不活跃,成交率低。这些城市需要缓慢运行,诚实地发展经济,从原始积累开始。不要试图在这样的城市投机,也不要对这样的城市的未来升值期望过高,除非它们能在工业园区建设中真正取得成就。

二.客户来源开放度的差异:

讨论供求关系的第二个重要方面在于客户来源分析。顾客越多,市场越开放,需求越强,市场越活跃。一般来说,一个区域性的中心城市会吸引该地区所有的消费者,因为中心城市的生活设施无疑是该地区最完善的,医疗、教育和消费也是最完善的。

在全国范围内,北京对全中国的富人都有吸引力。由于全国政府的财政资源都倾向于北京,与全国所有城市相比,北京拥有最好的配套设施和生活便利。因此,自2005年以来,北京三分之一的住宅被外国人购买。直到北京开始限制外国人买房。然而,这些限制绝对不能阻止外国人在北京买房。

当地的富人看着他们自己城市的寒风和烟雾,看着北京五彩缤纷的灯光。无论如何,他们将尽最大努力享受北京最好的资源。

因此,北京的房主必须每年与中国所有富人争夺大约15万套新住宅。另一个数字是:在过去的五年里,北京每年增加44万永久居民。即使每两对夫妇结婚,也有22万个家庭需要住房。无论北京从哪个角度分析,都是供不应求,而且供不应求的情况极其严重。在这种背景下,必然会滋生一种激烈的投机心理。(这和那一年不一样。我们需要看看分析思维。)

相反,珠江三角洲不同于北京,北京是一个黑洞和磁铁城市。珠江三角洲的大多数城市对邻近城市缺乏吸引力。即使在广州这样的城市,市场也相对封闭,主要是国内销售。珠海和惠州是例外。珠海,一个以旅游和休闲房地产闻名的城市,自然是针对外来者的。最近,中国房地产业对旅游房地产大肆炒作,与之相关的地方也大幅增加。从海南到广东和广西,以及从旅游房地产,投机活动正在蓬勃发展。因此,珠海60%以上的客户来自海外。

惠州本地消费能力太弱。它依靠深圳强大的消费能力和两地的差距吸引深圳客户投资或投机。它的一半市场是由深圳人支撑的。

在佛山、东莞、中山等地,市场不仅对外封闭,内部区域也相对封闭。南海佛山区与顺德禅城之间,市场整合程度不到10%。换句话说,所有地区不到10%的买家是其他地区的客户。每个地区都有自己的中心,如禅城的亚洲艺术中心、南海的千灯湖中心和顺德的德胜中心。每个区都形成了自己相对封闭的新区,实现了每个新区的价格上涨。中山根本就没有闹市区市场的概念,而是一个城镇街道市场。在不同的城镇和街道之间,他们老死。

封闭市场和开放市场是两种完全不同的市场形式。后者容易引发投机,而前者的市场相对稳定。这是房地产市场与其他商品市场相比的特殊性。其他商品市场越开放,就越稳定,而房地产市场越开放,就越不稳定和痛苦。

这是因为房地产市场的供应量极其有限,增加供应量的潜力只会越来越小。因此,一旦客户的地理边界向外爆发,就会出现严重的供需不平衡,导致价格急剧上涨。一般来说,城市群发展越均衡,就越容易形成相对封闭的房地产市场。珠江三角洲城市群的相对发展相对均衡。尽管广州和深圳走在前列,但它们还没有达到与众不同的程度。因此,它们不能打破壁垒或对各地的客户形成强大的吸引力。然而,像北京这样的城市对其周边城市来说是一场噩梦。它就像一个怪物,吞噬着周围城市的资源,独自进食并使人发胖。这样的城市很难形成一个开放的市场。(注:作者几年前写的,它可能会随着时间的推移而改变。所有的作者都需要从分析和思考的角度来看。)

北京的现实真的很残酷。我喜欢广东省的许多城市。

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